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Investir dans le Grand ParisTout savoir sur la nue-propriété et le démembrement de propriété

Qu’est-ce-que le démembrement de propriété dans le Grand Paris ?

Le droit de propriété représente le droit d’user (usus), le droit de jouir (fructus) et le droit de disposer (abusus). Le démembrement de propriété distingue :


  • L’usufruit, qui se traduit par la capacité d’user du logement. Il comprend la location et la perception de loyers.
  • La nue-propriété, qui est la capacité à détenir un bien immobilier.

Le démembrement de propriété dans le Grand Paris consiste à acquérir la nue-propriété du logement et à confier l’usufruit du bien à un opérateur institutionnel pendant une certaine durée. L’usufruit et la nue-propriété sont alors répartis entre les deux parties.

Le premier avantage du démembrement repose dans le prix d’acquisition de la nue-propriété. En effet, la valeur de la nue-propriété est toujours inférieure à la valeur de pleine-propriété. Une fois la période de démembrement arrivée à terme (en moyenne 15 à 17 ans), le nu-propriétaire devient automatiquement pleinement-propriétaire et ceux sans contrepartie.

Pourquoi investir en Nue-Propriété dans le Grand Paris ?

Investir dans un bien en nue-propriété permet de réaliser un investissement immobilier neuf ou ancien, tout en profitant d’un prix d’acquisition attractif.

Investir en nue-propriété dans le Grand Paris est un bouclier aux évolutions fiscales (ISF-IFI-CSG-CRDS-revenus fonciers-impôt sur la plus-value), aux fluctuations des prix immobiliers et n’implique aucune gestion locative. Dans le Grand Paris, l’investissement en nue-propriété permet la mise en place de plusieurs stratégies :


  • Développement de patrimoine dénué de fiscalité et gestion locative
  • Profiter d’une forte baisse du prix d’acquisition (exemple : 15 ans de durée de démembrement de propriété temporaire mèneront à une décote de 40 % du prix d’acquisition)
  • Pas de contrainte de gestion (l’usufruitier est responsable de la gestion et de l’administration du bien)
  • Revalorisation du patrimoine (la nue-propriété prend de la valeur au fil du temps au détriment de l’usufruit qui s’efface)
  • Optimiser la fiscalité des revenus fonciers (via le financement bancaire, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs)
  • Réduire l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI – le nu-propriétaire pourra investir comptant. Le montant investi ressort alors de la base taxable de l’IFI)
  • Générer des revenus complémentaires à la fin du démembrement

Investir en Nue-Propriété dans le Grand Paris :

Les avantages de l’investissement en Nue-Propriété dans le Grand Paris

L’intérêt principal d’un investissement en nue-propriété dans le Grand Paris réside dans le prix du bien immobilier. Rappelons que l’investisseur ne détient qu’une fraction du bien : la nue-propriété. La valeur du bien immobilier sera déterminée uniquement sur la nue-propriété. C’est pourquoi la valeur d'acquisition d’un bien en nue-propriété dans le Grand Paris est réduite par rapport à un logement en pleine-propriété. En effet, la baisse de prix peut représenter jusqu’à 40% du prix. Cette décote correspond au total des loyers que le nu-propriétaire aurait perçu, si le bien avait été mis en location. Enfin, le nu-propriétaire est dispensé de tout impôt ou fiscalité.

Le rendement d’une opération en nue-propriété au Grand Paris est autour des 5%. L’absence de location implique ainsi une absence de gestion locative. Aucun risque locatif ne sera à subir.

Le nu-propriétaire n’est également pas en charge des entretiens courants et des gros œuvres. C’est l’usufruitier qui en est redevable. De manière contractuelle, l’usufruitier se doit de garder le lieu en bon état et, à l'issue du démembrement, de restituer le bien et les parties communes en excellent état.

L’investissement en nue-propriété est liquide. La revente du bien peut se faire à tout moment. Il n’y a pas de durée minimum de détention attendue.

Investir en nue-propriété dans le Grand Paris est une opération neutre d’un point de vue fiscal. En effet, la pression fiscale n’augmente pas étant donné que le propriétaire ne reçoit aucun loyer. De plus, le logement n’est pas inclus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La taxe foncière est acquittée par l’usufruitier tout au long de la période de démembrement. Les intérêts d’emprunt sont soustraits des revenus fonciers existants ou futurs. Prendre possession d’une nue-propriété, offre la possibilité de créer un déficit foncier pour un investissement à crédit. Enfin, ce montage n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros.

La fiscalité d’un bien en Nue-Propriété dans le Grand Paris

Investir en nue-propriété dans le Grand Paris est une opération immobilière fiscalement neutre. L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) n’augmente alors pas pendant toute la durée du démembrement. Il faut comprendre que si l’investissement se fait via un financement bancaire, la valeur du bien en nue-propriété ne sera pas prise en compte dans l’assiette imposable. D’autre part, si l’acquisition est réalisée par le biais de liquidités, ces dernières seront déduites de l’IFI.

En complément de l’impact patrimonial et fiscal, le nu-propriétaire se dédouane de toute taxe foncière. C’est l’usufruitier qui s’en acquittera, par convention temporaire, en plus de toutes les charges dues à l’exploitation du logement. La valeur de nue-propriété est diminuée par rapport à la valeur de pleine-propriété. Cette décote correspond à tous les loyers perçus par l’usufruitier et donc non-encaissés par le nu-propriétaire. La décote varie selon la durée du démembrement. En règle générale, cette remise oscille de 35 à 45 % de la valeur en pleine-propriété du logement. Cette réduction est alors nette d’imposition et de prélèvements sociaux.

L’impôt sur le revenu n’est pas impacté par un investissement en nu-propriété.

Enfin, au travers d’un financement bancaire, le nu-propriétaire a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

Quelles options à la fin de la période de démembrement ?

  • Habiter le bien immobilier dans le Grand Paris en tant que résidence principale ou secondaires
  • Louer le bien immobilier dans le Grand Paris et percevoir les loyers
  • Vendre le bien immobilier dans le Grand Paris et profiter de la plus-value optimisée

Comment revendre la Nue-Propriété d’un bien immobilier dans le Grand Paris ?

Un investissement en nu-propriété est liquide. En effet, le nu-propriétaire a la possibilité de revendre le bien immobilier à n'importe quel moment et quelque soit la raison. Cela sans contrepartie et sans relégation des différents avantages acquis.

Le marché de la revente est dynamique. Aujourd’hui, la revente du logement se fait rapidement. Vendre un bien en cours de démembrement est un fait très commun.

Investir en Nue-Propriété dans le Grand Paris :

FAQ : tout savoir sur la Nue-Propriété dans le Grand Paris

Tous les contribuables français ont la possibilité de faire un investissement en nue-propriété. Si l’investisseur dispose de liquidités nécessaires, l’investissement en nue-propriété sera le meilleur choix. Si l’investisseur souhaite financer l’acquisition immobilière par emprunt, sa surface financière doit présenter des revenus conséquents. Le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer tout le long du démembrement..

Les périodes de démembrement varient entre 15 et 20 ans.

De 35 à 45 % de la valeur de pleine-propriété.

La répartition entre nue-propriété et usufruit est faite grâce à un calcul simple. Ce pourcentage représente l’ensemble des loyers nets qui auraient été versés au nu-propriétaire si, celui-ci avait été plein-propriétaire (s’il avait acheté directement le bien immobilier et loué en direct).

La valeur de la nue-propriété correspond donc la valeur de pleine-propriété moins l’ensemble des loyers précédemment calculés.

Un ratio (%) peut possiblement se faire entre la valeur de nue-propriété et celle de l’usufruit. Cela revient, pour le nu-propriétaire, à recevoir tous les loyers (sans aucun risque locatif – ni fiscalité) dès lors que l’on signe chez le notaire. Cette équivalence prendra alors la forme d’une décote du coût d’acquisition.

Pendant toute la durée du démembrement l’ensemble des loyers sont perçus par l’usufruitier.

L’usufruitier est un bailleur institutionnel à « vocation sociale ». Ils sont des professionnels de la gestion locative et de l’administration de biens et immeubles. Deux catégories existent :

  • Entreprises Sociales pour l’Habitat qui permettent de loger les collaborateurs des entreprises. Il est plus connu sous l’appellation « 1% logement ».
  • Offices Publics de l’Habitat qui a pour mission de construire, entretenir et commercialiser des biens immobiliers

L’entretien courant et les gros travaux sont à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement. C’est une des conditions contractuelles. Il devra en plus s'acquitter de toutes les charges. A l'issue du démembrement, le bailleur devra rendre en bon état le bien immobilier.

Tous les programmes qu’ils soient neufs ou anciens dans le Grand Paris.

C’est l’usufruitier qui s’en acquittera en plus de toutes les charges.

Les biens immobiliers en nue-propriété dans le Grand Paris peuvent débuter à 55 000 € pour un studio.

Dans le cas d’une transmission, l’assiette de calcul des droits de succession ou de donation sera déduite. Effectivement, seulement la valeur de la nue-propriété sera prise en compte et non celle de la pleine-propriété. Cela réduit donc l’impact fiscal.