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Investir dans le Grand ParisTout savoir sur la loi Malraux

Défiscaliser avec la loi Malraux dans le Grand Paris

La loi Malraux est en usage depuis 1962. Elle concerne les biens immobiliers s’inscrivant dans les Secteurs Sauvegardés du Grand Paris. Elle s’applique aussi dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers (ZPPAUP).

La loi Malraux offre la combinaison de fortes réductions d’impôt et d’un investissement patrimonial de caractère. Ce dispositif fiscal s’adresse aux personnes assujetties à de hautes Tranches Marginale d’Imposition et aux nostalgiques et amoureux de vieilles pierres.

Dans le Grand Paris, la loi Malraux s’applique sur le montant des travaux et des rénovations associé au bien immobilier. Une enveloppe maximum de 400 000 euros a alors été fixée afin de réaliser la restauration du logement.

Pourquoi investir avec la loi Malraux dans le Grand Paris ?

La loi Malraux est appliquée à toute acquisition immobilière dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers. L'ensemble de l’immeuble devra alors être sujet à une rénovation complète.

Le projet est supervisé tout le long des travaux par un Architecte des Bâtiments de France.

La réduction d’impôts s’applique par tranche de 100 000 € de travaux par an et pendant 4 années de suite. Pour en revenir au total à 400 000 € de travaux éligibles à la réduction d’impôts. Dans le Grand Paris, la loi Malraux a l’avantage d’être décorrélé du plafonnement des niches fiscales. La localisation du bien immobilier dans le Grand Paris influence la réduction d’impôt.

Une fois les rénovations terminées, le propriétaire dispose d’un an, après la Date d’Achèvement des Travaux (DAT), afin de trouver un locataire. La location s’effectuera pour une durée minimale de 9 ans.

Investir en Malraux dans le Grand Paris :

Les avantages de la loi Malraux dans le Grand Paris

La loi Malraux permet de développer son patrimoine tout en profitant d’une forte réduction d’impôt. Les biens immobiliers de caractère en centre-ville sont alors les cibles des investisseurs. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la zone d’implantation du bien immobilier :


  • 30 % de réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux (plafonnés à 100 000 € de dépenses de travaux par années), si le bien immobilier est en Secteur Sauvegardé.
  • 22 % de réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux (plafonnés à 100 000 € de dépenses de travaux par années), si le bien immobilier est en Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers.

La réduction d’impôt est calculée et répartie sur 4 ans. En complément, le propriétaire s’engage à louer le bien immobilier. Il crée alors un revenu additionnel et diversifie ses sources de revenus. La location du bien se fera nu de mobilier et les revenus locatifs seront considérés comme des revenus fonciers.

Les loyers subiront une fiscalité avantageuse. En effet, les charges et les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus locatifs.

Un investissement avec la loi Malraux dans le Grand Paris n’est pas sujet aux plafonds des niches fiscales. Au terme de celui-ci, le propriétaire détient un logement de caractère à fort potentiel. Il sera libre d’en disposer à sa guise ou de le vendre. En cas de vente, une potentielle plus-value sera attendue en raison des travaux effectués.

Enfin, la loi Malraux donne accès à des espaces considérés comme secteurs sauvegardés du patrimoine francilien. Le propriétaire est donc un acteur de la durabilité du bien et met à disposition un bien immobilier dans une zone historique de la ville.

Taux de réduction d’impôt en loi Malraux dans le Grand Paris

Taux de la réduction d’impôt
Montant de Travaux Maximum Malraux Secteur Sauvegardé Malraux Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagers
400 000 € 30 % 22 %

Zone éligible à la loi Malraux dans le Grand Paris

Retenir la loi Malraux permet de participer à la conservation et à la sauvegarde du patrimoine francilien. Ce dispositif fiscal offre la possibilité d’investir dans les centres villes. Paris profite d’un important vivier de logements de caractère. La demande de logements y est sans fin et l’offre immobilière limitée. C’est pourquoi les valeurs locatives sont hautes. Investir avec la loi Malraux dans le Grand Paris présente une sécurité et propose un investissement pérenne.

Paris dispose de 3 secteurs sauvegardés : les 3 - 4 et 7ème arrondissements.

L’Ouest parisien n’est alors pas en reste. Nous retrouvons également 2 secteurs sauvegardés dans les communes de Versailles et Saint-Germain-en-Laye.

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FAQ : Tout savoir sur la loi Malraux dans le Grand Paris

Tout contribuable français a la possibilité d’investir en loi Malraux dans le Grand Paris. Il suffit d’investir dans un bien immobilier situé dans un quartier historique et d’y effectuer des travaux réglementés. Toutefois, ce dispositif sera recommandé pour les contribuables ayant de grands revenus fonciers ou alors victimes d’une forte pression fiscale (TMI > 30 %).

Ce dispositif fiscal est très apprécié des investisseurs privilégiant les finitions de standing et les belles pierres.

La réduction d’impôts est calculée grâce à deux éléments : la zone d’implantation du bien immobilier dans le Grand Paris et la base des travaux réalisés (22 ou 30 % de l’enveloppe des travaux). Un plafond de 400 000 euros de travaux échelonné sur 4 ans est fixe (1 an du permis de construire plus 3 ans). La réduction d’impôt au total est de 88 000 ou 120 000 euros répartie sur 4 ans. En cas d’excédent de réduction fiscale on peut envisager un report. Il sera de 3 ans, le dispositif aura donc une durée maximale de 7 ans.

Le bien immobilier n’est pas louable à un membre du foyer fiscal ni à un associé dans une situation de SCI de 9 ans reconductible.

Le long des 9 premières années, le bien immobilier dans le Grand Paris doit être conservé et loué.

A l’issue de la 9 ème année, le propriétaire ne subit plus aucune contrainte sur le bien.

Voici les documents à fournir lors de la déclaration à l'administration fiscale :


  • Les déclarations 2042 et 2044 S
  • Une note descriptive présentant l’adresse, la surface du bien immobilier, l’engagement de location en nu dans les 12 mois suivant la Date d’Achèvement des Travaux.
  • Une déclaration de revenus
  • Une copie du bail de location
  • L’autorisation préfectorale spéciale des travaux et visa de l’architecte
  • La déclaration d’utilité publique

Non, zéro.

Les logements localisés dans les zones éligibles dans le Grand Paris et qui présentent un caractère d’utilité publique. Les rénovations ne doivent pas modifier la surface habitable.

La période de location minimale est de 9 ans pour le dispositif Malraux.

Le propriétaire d’un logement dans le Grand Paris éligible au dispositif Malraux dispose d’un sursis de 12 mois pour trouver un locataire. Le logement devra ensuite être loué pendant 9 ans.

La Société Civile Immobilière (SCI) et la loi Malraux dans le Grand Paris sont compatibles.

Le dispositif Malraux a l’avantage d’être immunisé du système de plafonnement des niches fiscales. Cumuler cet avantage avec d’autres dispositifs fiscaux est donc possible.

Le texte de la loi Malraux et ses conditions d’applications sont consultables sur le site Légifrance.